Les recours de l’acheteur d’un bien immobilier en cas de diagnostic de performance énergétique erroné (DPE)

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit produire à l’acheteur un diagnostic de performance énergétique ou DPE.

Cette obligation résulte de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. »

La même règle prévaut en cas de location d’un bien immobilier.

Ce document a pour but de classer le bien parmi l’une des catégories reconnues allant de A à G.

Ces catégories ont vocation à classer les biens immobiliers, d’un point de vue énergétique, du plus performant et donc du plus économe (catégories A et suivantes) au plus énergivore et donc au plus mauvais (catégories F et G).

Les catégories A à D désignent des immeubles aux performances bonnes.

A l’inverse, les catégories F et G désignent ce que l’on appelle les passoires thermiques, nécessitant des travaux importants pour obtenir un rendu énergétique favorable et économe.

Or, de nombreux acheteurs découvrent, après la vente, que la catégorie qui leur a été présentée dans le DPE annexé à l’acte de vente n’est pas la bonne et que la catégorie réelle est nettement moins avantageuse.

Se pose alors la question fatidique : Que faire, comment réagir et à l’encontre de qui ?

La question a toute son importance car le DPE présenté lors de la vente ou des négociations préalables à cette vente a nécessairement exercé une influence sur le prix convenu.

L’acheteur qui découvre ainsi qu’il a été trompé doit éviter de se tromper d’adversaire et doit savoir ce qu’il peut réclamer.

Etat des lieux.

1. Le recours fondé sur le seul diagnostic de performance énergétique (DPE).

a) Le recours contre le vendeur.

L’erreur que commettent bon nombre d’acheteurs est de se tourner vers le vendeur.

Or la responsabilité de ce dernier n’est pas reconnue par les tribunaux.

En effet, l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. »

Ainsi, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une simple valeur informative. Le terme est particulièrement choisi.

Donner au diagnostic de performance énergétique qu’une simple valeur informative exclut donc toute forme de responsabilité du vendeur.

Ce dernier n’est pas responsable des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique fourni à l’occasion de la vente.

La jurisprudence fait de cette disposition une application fidèle et stricte.

Ainsi, la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 novembre 2019, rappelle expressément que « le DPE n’a qu’une valeur informative ».
Cour de cassation 21 nov. 2019, N° 18-23.251

De la même manière, les juridictions du fond appliquent l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation pour exclure toute forme de responsabilité du vendeur.

Dans un arrêt du 5 mars 2019, la Cour d’appel de Bordeaux énonce expressément :
« L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. … La seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l’acquéreur le diagnostic de performance énergétique établi par un professionnel. … Le vendeur n’engage pas sa responsabilité contractuelle si ce diagnostic comporte une erreur. »
Voir Cour d’appel de Bordeaux, 5 mars 2019, N° 16/04761

De la même façon, la Cour d’appel de Lyon a débouté un acheteur de sa demande formulée contre les vendeurs, au motif que « l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic ».
Voir Cour d’appel de Lyon, 5 mars 2023, N° 20/04200

Plus récemment encore, le Tribunal Judiciaire d’Angers, dans un jugement du 2 juin 2026, va plus loin et mentionne expressément que l’acheteur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur du contenu du diagnostic de performance énergétique et exclut une obligation de délivrance de la part du vendeur, même en présence de factures de consommation suggérant une classe énergétique plus défavorable.

Il faut donc retenir de l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation et de la jurisprudence actuelle, que le diagnostic de performance énergétique, bien que sa production soit obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière, n’a pas de valeur contractuelle qui serait opposable au vendeur.

Quand bien même le contenu du diagnostic de performance énergétique serait-il totalement erroné, toute action menée contre le vendeur serait ainsi vouée à l’échec.

L’acheteur doit se retourner contre la personne, physique ou morale, qui a établi le diagnostic de performance énergétique incriminé.

b) Le recours contre le diagnostiqueur.

En tant que professionnel, le diagnostiqueur engage sa responsabilité délictuelle envers l’acheteur s’il commet une ou plusieurs fautes dans l’établissement du DPE, conduisant à une appréciation erronée de la catégorie énergétique dans laquelle l’immeuble a été placé.

Il s’agit là, bien entendu, d’une responsabilité délictuelle dans la mesure où aucun contrat ne lie le diagnostiqueur et l’acheteur.

Par définition, le seul contrat existant est celui qui lie le diagnostiqueur au vendeur.

Il s’agit là d’un point important car il appartiendra à l’acheteur de préciser le fondement de son action.

L’acheteur devra donc fonder son action sur la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur. Il devra également qualifier et quantifier le préjudice dont il se dit victime.

Concernant la qualification du préjudice, celui-ci s’analyse en une perte de chance.
La chance perdue est celle d’avoir pu négocier à la baisse le prix de vente avec le vendeur.

La jurisprudence est en sens.

La Cour de cassation a, en effet, confirmé que si le diagnostiqueur commet une faute dans l’établissement du diagnostic de performance énergétique, celui-ci se rend responsable d’une perte de chance de négocier une réduction du prix.

Attention : A ce stade, il faut bien distinguer la perte de chance, qui est celle de n’avoir pu négocier à la baisse le prix de vente, avec le remboursement des travaux rendus nécessaires pour faire changer le bien immobilier de catégorie.

Ainsi, la Cour de cassation énonce :
« Lorsque le diagnostic de performance énergétique n’a pas été réalisé conformément aux normes… le coût des travaux… ne constitue pas le préjudice… mais une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. »
Cour de cassation, 21 nov. 2019, N° 18-23.251

L’appréciation de la perte de chance et la quantification du préjudice seront toujours inférieures au coût des travaux rendus nécessaires.

Voir ainsi un arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux, en date du 5 mars 2019, qui a condamné un diagnostiqueur à indemniser l’acheteur pour sa perte de chance de négocier le prix de vente à hauteur de 40.000 €.

Voir également un arrêt de la Cour d’appel de Lyon, en date du 7 mars 2023, qui a condamné un diagnostiqueur pour classement énergétique erroné et a fixé le préjudice à 20.000 € en le qualifiant de perte de chance.

Voir pour un exemple chiffré l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau en date du 13 septembre 2022 qui a condamné un diagnostiqueur à un montant de 19665 euros soit environ 50% du montant des travaux rendus nécessaires pour refaire l’isolation.

De manière générale, le quantum de la condamnation pour perte de chance est toujours inférieur au montant des devis présentés devant le tribunal.

2. Le recours fondé sur la garantie des vices cachés.

L’acheteur du bien immobilier qui s’estime lésé, peut vouloir se retourner contre son vendeur plutôt que contre le diagnostiqueur qui a établi le diagnostic de performance énergétique.

L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

La jurisprudence ne fait aucune difficulté à reconnaître à l’acheteur la possibilité de recourir à une action fondée sur les vices cachés, et cela, malgré les termes de l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Cela peut d’ailleurs parfaitement se comprendre dans la mesure où l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation interdit à l’acheteur de se retourner contre son vendeur sur la seule base du diagnostic de performance énergétique mais n’interdit rien d’autre !

Autrement dit, les options offertes par le Code civil restent sur la table.

C’est ce qu’a énoncé de façon limpide la Cour d’Appel de Rouen dans un arrêt du 28/08/2024 :
« Si l’article L. 271‑4 du code de la construction et de l’habitation précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative, cette disposition ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en garantie des vices cachés à charge pour l’acquéreur d’en démontrer le bien-fondé. »
(Cour d’appel de Rouen, 28 août 2024, n° 23/01268)

L’action doit être introduite dans les deux ans de la découverte du et des vices cachés selon l’article 1648 qui dispose : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Pour obtenir gain de cause, il faudra démontrer que le vice dénoncé remplissait trois conditions :

– D’une part, le vice ou défaut dénoncé devait être caché, c’est-à-dire non visible par l’acheteur au moment des visites qui ont précédé la vente ;
– D’autre part, ce vice ou défaut existait au moment même des visites ou de la vente ;
– Enfin, ce vice doit empêcher une jouissance normale du bien acheté, autrement dit, et dans le cas d’une vente immobilière, il appartiendra à l’acheteur de démontrer une surconsommation anormale en termes de chauffage et d’énergie, en rapport avec le diagnostique de performance énergétique erroné.

Si les conditions sont remplies, l’acheteur peut solliciter la condamnation de son vendeur soit à la résiliation judicaire de la vente, soit à des dommages et intérêts.

Bien entendu, rien n’interdit à l’acheteur de se tourner contre le diagnostiqueur et contre le vendeur mais en distinguant bien les fondements juridiques opposés à l’un et l’autre.

3. Préalable indispensable à toute action : l’expertise judiciaire.

Toute action, qu’elle soit tournée contre le diagnostiqueur ou le vendeur, doit être précédée d’une expertise judiciaire.

Seul un rapport d’expertise judicaire constituera une preuve valable et permettra à l’acheteur d’obtenir l’indemnisation souhaitée.

L’acheteur devra donc saisir le Tribunal judicaire, statuant en référé, afin de solliciter cette mesure à des fins probatoires, par application de l’article 145 du Code de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Attention : A ce stade, il est important de bien définir la mission de l’expert afin que l’acheteur puisse ensuite se servir utilement du rapport d’expertise devant le Tribunal.

Aussi, il est nécessaire de demander au Tribunal de définir la mission de l’expert comme suit :

• Convoquer les parties ;
• Se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
• Se rendre sur les lieux, visiter les lieux et décrire la consistance du bien et ses équipements ;
• Décrire l’isolation et le système de chauffage des lieux ;
• Retracer l’historique des relations entre les parties ;
• Établir un Diagnostic de Performance Énergétique conforme aux dispositions de L l26-26 du Code de la Construction et de l’Habitation et déterminer le classement énergétique du logement ;
• Analyser le DPE communiqué lors de la vente et dire s’il est conforme à l’état actuel des performances, au besoin, en faisant réaliser un nouveau diagnostic ;
• Déterminer la classe énergétique réelle conformément aux dispositions réglementaires relatives au DPE ;
• Comparer les diagnostics de performance énergétique plaçant l’immeuble en catégorie X (celle-ci correspond à la catégorie présentée lors du DPE contesté) avec celui réalisé plaçant l’immeuble en catégorie Y (celle-ci correspond à la catégorie présentée lors de l’établissement établi après la vente), puis analyser les écarts entre les diagnostics et donner son avis sur les raisons de ces écarts ;
• Rechercher l’origine, les causes et l’étendue de la ou des erreurs constatées s’agissant du diagnostic de performance énergétique ;
• Préciser et décrire les solutions techniques à mettre en œuvre pour parvenir à un classement DPE en Y et chiffrer le coût des travaux, la durée prévisible et les préjudices accessoires matériels et immatériels liés au DPE erroné ;
• Se prononcer sur l’existence de préjudices annexes ;

On le voit donc, l’action en responsabilité délictuelle ou contractuelle intentée suite à l’achat d’un bien immobilier après consultation d’un diagnostic de performance énergétique erroné ne doit pas se faire à la légère.
Il convient donc de cibler avec précision son adversaire et le fondement juridique sur lequel cette action sera fondée.

Si le rapport d’expertise judicaire est favorable au demandeur, la voie est libre pour obtenir une indemnisation.

REINS Didier
Avocat
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