Le squat d’un logement

Le squat d’un logement a connu une actualité malheureuse ayant conduit des propriétaires dans des situations dramatiques.

Le législateur est intervenu à de multiples reprises et a mis en place une protection multiforme du propriétaire.

Ainsi différentes règles existent, d’un code à l’autre et d’un décret à l’autre dont le mécanisme appelle des explications.

En effet, l’arsenal juridique a été repensé et se révèle aujourd’hui efficace, à condition d’avoir les bons réflexes juridiques et de faire les choses dans l’ordre selon un schéma procédural particulièrement bien balisé.

Explications.

1. La propriété privée : une liberté fondamentale.

Le droit français fait de la propriété une liberté fondamentale.

Il est donc garanti à tous les niveaux de notre arsenal juridique.

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue »

Plus haut encore dans la hiérarchie juridique, le droit de propriété est protégé par la Constitution française du 04/10/1958 dont le préambule vise la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, lequel consacre ce droit de propriété aux articles 2 et 17.

Et précisément, l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen dispose que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression. »

L’article 17 de ladite déclaration précise à son tour que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé… »

Ce droit fait donc partie, selon la jurisprudence du Conseil constitutionnel, du bloc de constitutionnalité, et a donc valeur constitutionnelle.

Par ailleurs, le droit de propriété est également reconnu et protégé comme étant un droit fondamental au niveau international puisque l’article 1 du protocole numéro 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose enfin que « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être prive de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

Rien ne peut donc venir remettre en cause le droit de propriété qui est un attribut des droits humains.
Les discours polémistes de certains mouvements politiques n’y changent rien.

Il est à noter que ce droit étant garanti au niveau international, aucune loi nationale ne pourrait y porter atteinte sans violer le droit international.
Une telle loi serait alors inconstitutionnelle et ne pourrait donc s’appliquer.
En effet, selon notre droit constitutionnel, le droit international et communautaire a une valeur supérieure à la loi.

Le droit de propriété est donc définitivement reconnu et garanti.

Il doit de ce seul fait être protégé.

2. La notion de squat.

Le squat est le fait d’occuper illégalement un bien immobilier sans l’autorisation de son propriétaire, après y être entré par effraction, tromperie, menace ou violences.

Il peut aussi concerner le fait d’occuper un appartement meublé de tourisme, après l’avoir réservé et de s’y maintenir malgré la fin de location.

Attention : le squat ne concerne pas les hypothèses suivantes :

• le locataire qui dispose d’un contrat de bail et qui cesse de payer ses loyers.
  Il existe pour cela une procédure particulière qui doit permettre au propriétaire de récupérer les loyers impayés ainsi que son appartement.
• la personne qui est hébergée par un locataire ou un propriétaire et qui refuse de quitter les lieux ;
• le sous-locataire, c’est-à-dire le cas où un locataire loue lui même le bien qu’il occupe aux termes d’un contrat de bail à une tierce personne, laquelle refuse de partir.

3. Les premiers réflexes à avoir en cas de squat de votre logement.

Si vous constatez que votre bien fait l’objet d’un squat, le premier réflexe à avoir est de faire constater ce squat : pour cela, le mieux sera de demander à un commissaire de justice de se déplacer et de faire un constat.

Il faudra également porter plainte auprès de la gendarmerie ou de la police, selon le lieu de situation de votre immeuble.

Réunissez pour cela tous documents qui prouvent votre titre de propriété, c’est-à-dire votre qualité de propriétaire du bien occupé.

Attention : ne faites pas justice vous-même, ni par l’intermédiaire d’amis ou de connaissances.
La jurisprudence a eu à connaitre de cas dans lesquels des propriétaires, ne sachant plus quoi faire, ont fait appel aux services de « videurs » pour faire évacuer les squatteurs.
Si l’on peut comprendre une telle démarche lorsqu’elle est guidée par un désespoir profond et un sentiment d’abandon, elle reste néanmoins interdite.
En effet, l’article 226-4-2 du Code pénal dispose que « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »

Cette règle, mal vécue par les propriétaires, est appliquée avec sévérité par les tribunaux.

Une fois la plainte déposée, le propriétaire aura le choix entre différents types de procédure.

4. La procédure accélérée.

Le propriétaire devra s’adresser au Préfet pour solliciter l’aide de l’état.

La procédure est ici balisée par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 qui dispose :
« En cas d’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’État dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. »

Si le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit de propriété (par exemple si le titre de propriété est dans le logement squatté et que le propriétaire ne peut y accéder), le Préfet devra demander à l’administration fiscale tous éléments nécessaires à établir la preuve de ce droit.

Le Préfet aura alors 48 heures pour mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement illégalement occupé.

Si une telle mise en demeure est adressée aux squatteurs, ceux-ci ont alors un délai de 24 heures pour partir.
Ce délai est porté à 7 jours si le bien occupé illégalement n’est pas le domicile du propriétaire.

Si les squatteurs se maintiennent dans les lieux après le délai de 24 heures ou de 7 jours selon le cas, le Préfet devra alors réquisitionner immédiatement les services de police ou de gendarmerie pour les faire évacuer.

Il existe un risque que le Préfet ne fasse pas droit à votre demande si un motif impérieux empêche l’évacuation : présence d’enfants mineurs ou de femmes enceintes parmi les squatteurs par exemple.
En effet, l’article 38 paragraphe 4 de la loi du 5 mars 2007 oblige le Préfet à prendre sa décision « après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant »

Dans ce cas, vous devrez utiliser la procédure dite classique qui se déroule devant le tribunal civil.

Il est à noter cependant que les préfectures accordent l’intervention de l’état dans un grand nombre de cas et généralement les cas de squats se terminent par une évacuation rapide.

5. La procédure en référé devant le tribunal.

Dans l’hypothèse où le Préfet n’a pas ordonné l’évacuation des squatteurs, le propriétaire devra saisir le tribunal.

Il pourra le faire en passant par la voie du référé qui est une procédure plus rapide que la procédure ordinaire.

Le tribunal compétent sera celui du lieu de situation du bien illégalement occupé.

Attention : même si cette procédure est plus rapide qu’une procédure dite classique, elle prend tout de même quelques semaines, voire parfois quelques mois.
Il est donc vivement conseillé au propriétaire de ne pas perdre de temps et de réagir immédiatement, c’est-à-dire dès le premier jour où le squat est constaté.

Il est également conseillé à ce stade de recourir aux services d’un avocat, car la procédure peut très vite se révéler contraignante et semée d’embûches juridiques que seul un professionnel du droit saura éviter.

Attention : il convient de ne pas se tromper de fondement juridique et surtout de l’invoquer expressément.

Le propriétaire devra agir sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile qui dispose :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Les tribunaux et Cours d’appel définissent le trouble manifestement illicite comme la « perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit »

Or l’occupation sauvage d’un bien constitue en soi un trouble manifestement illicite.

La jurisprudence est constante sur ce point.

Le propriétaire demandera donc au juge d’ordonner l’expulsion des squatteurs.

Une fois le jugement obtenu, un commissaire de justice (anciennement les huissiers), sera mandaté pour signifier la décision du tribunal.

Se pose alors la question du délai d’exécution de la décision d’évacuation.

En principe, le commissaire de justice adresse à la personne visée un commandement de quitter les lieux qui ne peut s’appliquer qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois.
Cette procédure s’applique aux locataires dont l’expulsion a été ordonnée pour non-paiement des loyers.

Mais la loi vient ici en aide aux propriétaires.
En effet, l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « le délai – de deux mois – ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Il n’y a donc pas de délai applicable en cas de squat de votre logement.
Le commissaire de justice adressera donc aux personnes concernées le commandement de quitter les lieux et celles-ci devront quitter immédiatement les lieux.

Les tribunaux et Cour d’Appel veillent au respect de cette disposition importante pour le propriétaire et la jurisprudence fourmille de décisions en ce sens.

Voir pour un exemple l’arrêt limpide rendu en la matière par la Cour d’appel d’Aix en Provence le 27 janvier 2022 qui énonce :
« Il résulte de ces éléments que l’entrée de madame Z A épouse X et monsieur B C dans les lieux litigieux par effraction et donc voie de fait est démontrée, de sorte qu’il convient de faire application du dernier alinéa de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour exécuter l’expulsion ordonnée. »

Si ceux-ci se maintiennent toujours dans le logement, le commissaire de police saisira alors le Préfet pour que celui-ci procède à l’expulsion des squatteurs avec le concours de la force publique, c’est-à-dire de la police ou de la gendarmerie selon les cas.

6. La question de la période hivernale.

La loi vient en aide aux propriétaires sur cette question.

Les squatteurs ne bénéficient pas des dispositions relatives à la période hivernale.

La trêve hivernale ne concerne que les procédures mettant en cause des locataires qui ne payent pas leur loyer, autrement dit des personnes qui disposent dès le départ d’un titre d’occupation (le contrat de bail) et qui ne se sont donc pas introduits dans le logement par effraction ou violence.
Pour ces locataires, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars.

Par conséquent, l’évacuation des squatteurs peut intervenir à tous moments de l’année, y compris donc en hiver.

Ce régime favorable aux propriétaires est expressément prévu à l’article L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution en ces termes :

« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

Il n’y a donc pas de trêve hivernale pour les squatteurs.

7. La sanction du squat.

Les squatteurs s’exposent à des poursuites pénales devant le tribunal correctionnel et donc à une condamnation qui peut être lourde.

En effet, le squat est une violation de domicile.

Or, il faut se rappeler que le droit de propriété est un droit fondamental, protégé au niveau législatif, constitutionnel et international.

L’article 226-4 du Code pénal sanctionne donc l’activité de squat en ces termes :
« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines.
Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. »

Un texte équivalent existe pour les locaux à usages d’habitation ou à usage commercial.
Il s’agit de l’article 315-1 du Code pénal qui dispose que « l’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30000 euros d’amende.
Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

Le squatteur ne doit donc pas s’imaginer qu’il bénéficiera d’une relative impunité du fait de sa situation précaire et les tribunaux font là aussi une application rigoureuse de ce texte.

Conclusion :

Le squat d’un logement est encadré par des normes pénales, civiles et administratives destinées à garantir les droits du propriétaire et notamment le droit de propriété qui est un droit fondamental garanti au niveau constitutionnel et international.

L’enjeu pour le propriétaire est d’aller vite, et pour cela il y a donc une articulation nécessaire à connaitre entre ces différentes normes pour les utiliser à bon escient et surtout dans le bon ordre.

REINS Didier
Avocat
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