Loyers impayés et résiliation de bail.

 

loyers impayés

 

Loyers impayés et résiliation du contrat de bail :

Le paiement du loyer est l’une des obligations qui pèse sur le locataire.

En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire.

Explications et procédure.

 

1. Les données du problème en cas de loyers impayés.

 

Si le locataire cesse de payer le loyer, il commet une faute qui peut conduire à la résiliation du bail et à son expulsion.

Le non-paiement des loyers peut créer de sérieuses difficultés au propriétaire car :

  • les loyers servent parfois à payer les échéances d’un prêt immobilier lorsque le bien est en cours de remboursement ;
  • le bailleur reste tenu de payer les charges de copropriété au syndic ;
  • les loyers constituent souvent un complément de retraite indispensable pour le bailleur.

 

2. La phase préalable du commandement de payer.

 

Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit adresser à son locataire un commandement de payer par voie d’huissier de justice.

C’est un acte officiel qui détaille le montant total des loyers impayés et qui ordonne au locataire de payer sous deux mois.

Si le bail contient une clause résolutoire, le commandement devra viser celle-ci, afin que le locataire comprenne bien qu’il risque une résiliation du bail ainsi qu’une condamnation.

 

3. La phase judiciaire en cas de loyers impayés.

Si le locataire n’a pas régularisé la situation dans le délai de deux mois, le bailleur devra alors saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du contrat de bail et obtenir son expulsion.

 

a) La saisine du tribunal pour loyers impayés.

Le bailleur doit saisir le tribunal et produire tous les justificatifs :

  • contrat de bail ;
  • commandement de payer ;
  • décompte des sommes dues.

Il est vivement recommandé de recourir à un avocat.

Cela vous apportera les avantages suivants :

  • vous ne serez pas obligé d’aller aux audiences car c’est votre avocat qui vous y représentera ;
  • vous éviterez de tomber dans des pièges liés à la procédure.

 

b) Ce que le propriétaire peut demander.

Lors de la phase judiciaire, le bailleur peut demander :

  • Le paiement des loyers en retard jusqu’à l’expiration du délai de 2 mois qui a suivi le commandement de payer;
  • le paiement d’une indemnité pour chaque mois qui a suivi le commandement de payer. On parle ici d’une indemnité d’occupation qui est en générale égale au montant du loyer.
  • le remboursement des frais d’huissier.
  • le remboursement des frais d’avocat.
  • la résiliation du contrat de bail.

 

c) Les moyens de défense du locataire.

Le locataire pourra se défendre devant le tribunal en demandant un échéancier pour les loyers en retard.

Le juge peut accorder cet échéancier à condition que le locataire se soit remis à payer son loyer afin de ne pas accumuler l’arriéré locatif.

Si le locataire n’a pas repris le paiement des loyers, le juge hésitera à lui accorder des délais quant aux loyers en retard.

 

d) La décision du tribunal.

Le tribunal aura le choix entre plusieurs solutions :

  • soit il prononce la résiliation du contrat de bail et condamne le locataire à payer les loyers impayés mais également une indemnité d’occupation mensuelle qui vaudra jusqu’au jour de l’évacuation effective du locataire condamné.
  • soit il accorde au locataire des délais de paiement

Si le locataire paye les loyers en retard en respectant les délais de paiement, le bail ne sera pas résilié ;

Si le locataire ne respecte pas l’échéancier accordé par le tribunal, le bail est résilié sans nouvelle décision ;

 

4. Après le jugement : l’expulsion du locataire.

 

Si le tribunal a prononcé la résiliation du contrat de bail, il faut alors passer à la phase dite d’exécution du jugement.

Le jugement est transmis par votre avocat à un huissier de justice qui va le signifier au locataire avec un commandement de quitter les lieux.

Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, l’huissier de justice sollicitera la force publique pour faire évacuer le locataire récalcitrant.

ATTENTION : aucune expulsion ne peut cependant avoir lieu durant la “trêve hivernale” soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, soit durant l’hiver.

Si la force publique n’est pas accordée au bailleur, celui-ci pourra saisir le tribunal administratif et demander la condamnation de l’état à lui payer les loyers impayés à la place du locataire qui se maintient dans les lieux.

Ceci incite généralement les préfectures à octroyer le concours de la force publique !

 

5. Derniers conseils : l’assurance loyers impayés.

Si vous êtes bailleur, nous vous conseillons vivement de souscrire une assurance dite de loyers impayés.

Si votre locataire cesse de payer son loyer, votre assurance le paiera à sa place et se retournera contre lui.

Il faudra malgré tout saisir le tribunal pour faire résilier le contrat de bail mais durant ce temps, vous n’aurez pas de problèmes financiers dus à l’absence de paiement des loyers.

 

6. Conclusion en cas de loyers impayés :

Vous l’aurez compris, la procédure de résiliation du contrat de bail pour loyers impayés devant le tribunal puis la procédure d’expulsion du locataire sont des démarches longues et complexes.

Notre cabinet peut s’occuper de tout et vous défendre en toutes circonstances.

Si vous avez souscrit une assurance dite de loyers impayés, nous contacterons directement votre compagnie d’assurance pour lancer la procédure.

N’hésitez pas à nous contacter et nous confier la défense de vos intérêts.

 

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